집살때 주의 해야할점들과 은행거래.

호주에서 부동산회사 에서 4개월동안 세일팀에서 일해본적이 있습니다.

일본도 부동산이 호주시스템과 비슷할꺼라고 생각하면서, 혹시 조금이라도 도움이 될까해서 물어봅니다.


집을사려면, 옥션이거나, 부동산을 통해서 사는 경우가 많지요?  혹은 신문이나 프라이베트 세일로 사는건 적습니다.

그럼 부동산 하는 사람들은 집을 어떻게 파는가???  

집은 여러가지 상태로 돼 있습니다. 아파트, 유닛, 하우스, 타운 하우스,

아파트는 알다싶이 높은 건물이고, 유닛은 보통 2층에서 3층인 아파트이고,  하우스는 땅이 적어도 400평에서 2500 평

평균이 600 에서 700 좌우 일층 혹은 2층 별장이고,  타운하우스는 땅이 200 평에서 400 평인 신식용 2층짜리 별장입니다.

하우스는 땅이 너무 커서,  잔디밭을 2주에 한번 깍아야되고, 꽃을 다듬고 과일도 다듬고 수영장이 있으면 소독하고 테니스

장이 있으면 손이 맣이가기에 아주 다스리기 힘듭니다.

. 할머니 할아버지들, 혹은 우리 엄마시대들 사람들이 좋아하지만, 신세대는 타운하우스를 좋아합니다.

집이 차지하는 면적 뺴고는 땅이 적고 다스리기가 힘들지 않고, 땅세도 적게 나오니까요.

그럼 집을 살떄....

옥션을 뺴면, 집으 두가지로 나눕니다,


하나는 오프 프랜 ( Off plan )  즉 중국말로는 러우화 입니다. 짓지않은 집을 설계도하고 모형을 보고 집을 삽니다.

많은 아세아 분들이 이런집을 사는 원인은, 투자를 하려고 삽니다. 이런집을 사면 첫쨰, 스탬듀티세금이 없습니다. 왜냐

짓지 않은 집이라서 세금을 적게냅니다, 50-60 만 딸라 집은 세금만 2만 5천 딸라 좌우를 절약할수 있습니다. 하지만

집을 보지 않고 설계도만보고 삿기때문에, 다 짓은 후에는 조금 후회 할수가 있습니다. 좀 틀리다든가, 머 모양이 별로

마음에 않든다든가.  이런 집은 반드시 위치가 좋고, 시중심이나, 대학교 부근에 사면 좋습니다.쉽게 렌트가 나갑니다.

렌트비는 은행대출을 비슷하게 카버를 할수가 있기에 투자자들이 선호를 하고, 렌트비가 하우스보다 훨씬 많이 받을수가

있습니다. 즉 아파트는 위치 입니다. 무슨 위치? 인구 류동이 많은 곳을 선택해야합니다.  젊은이들이 좋아하고 학새들이 편리
이런 아파트에는, 수영장, 헬스장, 보안, 시설이 잘 돼 있습니다만,  이런 시설이 잘돼 있으면 있을수록 관리비가 많이

나갑니다.   떄문에 간편한 수영장이나 작은 헬스장이있는 아파트가 좋습니다. 많은 관리비를 절약할수 있습니다. 학생들

막말로, 수영장이나 헬스장 같은데 잘 않다닙니다. 다녀도 전문적인곳에 가서 훈련받으나 수영을하지요.



다른 하나 집은, 이미 짓어놓은 집입니다. 금방 짓은 집 (사람 않들었음) 혹은 몇년 된집 ,  '

이런집은 사려면, 스탬듀티, 즉 세금을 내야합니다. 거래세라고 할까요?  하지만 집을 보고 사기때문에 안심이 됩니다.




집을 살때 주의 해야할점들은......... 

첫쨰: 집 모양을 잘 봅니다.   아세아는 쭤 베이 초우 난 집을 사야됩니다. 아침에 태양이 잘들어오고, 겨울에도 태양이

잘들어오죠. 태양이 않들어오는 집은 사지 마세요.

둘쨰: 집에 시스템을 잘보세요, 뜨거운 물은 전기로 공급하냐아니면 까스로 공급하냐, 까스가 싸고 좋습니다. 전기는

너무 비쌉니다.  즉 집에 붇어오는 시설들과어느 회사에서 만든가를 보십시오.

셋쨰: 아까도 말하다 싶이 위치입니다. 학교와 가깝고, 주위에 편리하고, 특히 학교가 많고 공원과 가깝고, 고속도로와

너무 멀지 않은 집을 사십시오, 집값이 항상 올라갑니다. 그리고 로컬 칸슬에 신문들을 많이 읽고 무슨 새로운 발전을

하는지 않하는지 잘보세요. 예들면,다리를 놓는다든가, 길을 더 넓게 깐다든가, 새로운 학교를 세운다든가, 새로운 큰

쇼핑몰을 짓는다든가 이런 요소는 다 집값이 올라갈수가 있습니다.. 집값이 아니라 땅값입니다.




그러면 집가격이 합리한가 않합리한가를 어떻게 아는가?  집값이 올라갈까 않갈까?  이런걸 어떻게 아는가?


님이 사게 되는 집랑, 그 구역의 집들을 비교하세요. 예들면, 님집이 방이 4개 화장실 2개, 주차장 2개, 땅이 600 평이고

집은 새집. 집은 스타일이 무슨 스타일인가? 가격이 얼마인가를 알라내구요.    그 구역에 이미 거래했거ㅏ 거래하ㅗ 있는

집들의 가격과 대비를 하세요. 

집을 살떄,  땅을 사지 집을 사는것이 아닙니다. 꼭 기억하세요..   땅은 가격이 올라가고, 집은 가격이 떨어집니다.

집의 가격은 30년을 주기로, 가치가 0 이 됩니다. 즉 하우스 가격이 60 만딸라일떄, 집가격이 20 만 딸라면 땅가격은 40 만딸라

즉, 그땅에 어떤집을 짓는가에 따라서, 이 하우스타 타운 하우스의 가격이 틀립니다. 보통 집의 가격은 (18만에서 45만딸라)

그럼 평균은 22만에서 24만 좌우에 집을 짓습니다. 그럼 땅가격을 구할수 있잖아요? 60만 덜기 24만..  즉 땅가격을 알아내

세요.  

집을 살때, 나중에 좋은 가격에 쉽게 팔려고 하고 가격이 올랄가게 하고 싶다면, 구역의 중간 가격을 사세요.

한개 구역은 40 만짜리 집이있냐면, 200 만 딸라 300 만 딸라 짜리 집이 있지만, 그 구역에 집이 2만채 있을경우

중간가격이 65 만이면, 65만에 가까운 집을 사세요. 중간 가격은 많은 사람들이 사기떄문에 쉽게 팔리고 수요가 많으무로

가격이 제일 빨리 올라갑니다. 200 만짜리 300 만 짜리는 집이 호화로울뿐 땅가격은 그렇게 않비쌉니다. 아까도 말하다

싶이, 저런집은 관리비가 많이 나가고, 아무리 비싸도 매년 쫭슈하지 않고 고치지 않으면 30년후에는 가치가 0 입니다.

머저리라구 저런집 사겠슴까? ㅋㅋㅋ 

집을 사려면 아무래도 시티랑 가까우면 가까울수록 집값이 높겠죠?

근데 어떤 구역은 시티랑 가까운데, 집값이 쌉니다. 왜서일까요? 치안이 않좋기 떄문입니다.

치안이 않좋으니까, 돈잇는 사람들이 그쪽의 구역을 않삽니다. 하지만 인구가 점점 불고, 사람이 많아 지면서

아무리 치안이 않좋아도 가치가 올라가고, 가까우니까 시티랑, 투자하는 자들이 많으면서, 잘사는 투자자들이

못사는 그쪽에 사람들의 땅을 다사서, 못사는 사람을 더 먼곳으로 쫏아 내는 식으로 됩니다. 즉 장래를 밨을때

투자하기는 아주 좋은 선택입니다, 치안이 상대적으로 않좋아두요.


에이젼트들의 컴미션,   일본과 중국은 모르겠구요. 

부동산 회사는 오프더 프랜의 집은 5퍼센트에서 8퍼센트 받아가고, 님한테 파는 그 에이젼트는 1 퍼센트에서 1.5 퍼센트

컴미션 받아갑니다. 즉 님이 사려는 집이 60 만 딸라면, 적어도 3만 딸라는 부동산 회사가 번다는 얘기입니다. 님한테

판 그 에이젼트는 1퍼센트나 1.5 퍼센트인 6천에서 9 천을버는거죠.   오프더 프랜 집들은 팔기 힘들기에 컴미션이 높습니다


닫이미 짓은 컴미션이 보통 1.8 퍼센트에서 2.2 퍼센트 받아갑니다.  그래서 에이젼트들은 비싼 집들을 팔기 좋아하무로

걔네들이 말하는 말을 듣지마세요. 다 개소리 입니다. 자기가 알아서 판단하고 부동산에 관한 책을 읽고 판단을 하시고

사십시오. 특히 부동산에서 일하시는 친구분이 있으면좋겠죠.

좋은 집을 사려면, 많이 돌아다녀 보시고, 결정하세요, 하나보고하나 사지 마시궁.

에젼트들은 자기 리익을 챙기기 위해서 아무 헷소리나 다칩니다. 그리고 내 언제 그랳냐 그럽니다 나중에..

그런 기술을 나한테 배워줘서, 내 너무 싱게이 나서 난 그일을 못하겠다고 나왔습니다. 진실이 없습니다.


내도 사기 싶지 않는 집을 남한테 팔면서, 영 좋다, 죽인다, 위치도 죽이고, 어떻고 저렇고 하면서 많은 기술로 팝는걸

배워줍니다.  나도 사기 싶은데 어떻게 파는가? 평생 벌어서 사는 집들이 겠는데, 근데 그건나보고 상관 말라 이겁니다.

난 죽어두 못하개, 그래서 기술고 부동산의 구역의 가격과 회사의 운영을 조금 배우고,집 한채도 않팔고 나왔습니다.

난 그냥 흥취로 회사를 들어갔지 돈벌라 간거 아닌까요... 


많은 분들하테 도움이 되였으면 합니다. 


그럼 오늘도,, 꾸벅.. ㅋㅋ


은행 거래를 않올렸군요.

은행도 사기군들입니다. 은행을 항상 많이 돌아다니고, 은행대출 이자는 변동이 가능합니다.


즉. 은행에서 예들면 이자가 얼마라 하잖아요? 그러면 매니져 내려와, 매니져랑 얘기할래 하면,

매니져랑 이자율을 더 변동시킬수 있습니다.  머 세큐리티를 디포짓한다든지, 월급을 가짜로 머 더 높이든지

각 종 방법으로 매니져를 압박 시켜서, 좋은 이자률을 가지십시오.

이자는 일년짜리 fix 하시고,  나중에껀 다시 보세요. 픽스를 하면 이자가 작지만 지금은 이자가 떨어지는 시기입니다

은행이 하자는대로 하지마세요.  은행도 도독놈입니다. 말을 하면 깍아주고 않말하면 않깍아 줍니다, 그들도 비지니스니까요

즉 걔네들이 반드시 먹어야하는 이자 부동률이 있는데서 마젼을 더 높여서 더 처먹습니다.  사회주의 국가는 나라가 관리

해서 저런게 않통하지만, 자본주의 국가는 은행이 개인거라서, 상담과, 가격을 내고셔볼 할수 있습니다. 

않깍아주개? 알앗다 다른 은행간다 이래두 않깍아주면, 오케이, 그럼 제일 얼마 까지 해줄수 있는데 하면서 얘기하고

은행에서 얘기하기 힘들면,저녁에 같이 식사하자 하면서 이런식으로,  이자를 많이 깎을수 있습니다. 큰돈 절약이죠.